Bonus prima casa 2026: requisiti, imposte ridotte e quanto si risparmia

Comprare casa è uno dei progetti più importanti nella vita di una persona. Tra prezzo dell’immobile, notaio, agenzia e mutuo, le spese iniziali possono pesare molto. C’è però un vantaggio fiscale che può aiutare concretamente chi possiede i requisiti: le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Nel 2026 il beneficio ordinario permette, in determinati casi, di pagare l’imposta di registro al 2% invece del 9% oppure l’IVA al 4% quando l’acquisto è soggetto a IVA. Non si tratta di un contributo che arriva sul conto corrente: il risparmio si realizza tramite la riduzione delle imposte dovute sull’acquisto.

1. Che cos’è il Bonus prima casa 2026?

Con l’espressione Bonus prima casa si indicano le agevolazioni tributarie riconosciute a chi acquista un’abitazione rispettando le condizioni previste dalla legge. Il vantaggio riguarda soprattutto le imposte da versare al momento dell’atto definitivo di compravendita.

Non bisogna confondere tre misure diverse:

• Agevolazione fiscale prima casa ordinaria: riduce le imposte sul rogito per gli acquirenti che ne hanno diritto.
• Vecchia agevolazione fiscale under 36: prevedeva ulteriori esenzioni e un credito d’imposta in un periodo specifico; non è un’esenzione generalizzata per i rogiti del 2026.
• Fondo di garanzia mutui prima casa: riguarda le garanzie sul finanziamento bancario ed è una misura distinta dalle imposte d’acquisto.

2. Quante imposte si pagano con il bonus?

La differenza principale dipende dal tipo di venditore e dal regime fiscale della compravendita.

Attenzione: non tutte le vendite effettuate da un’impresa sono soggette a IVA. Il regime applicabile va verificato nell’atto e con il notaio.

3. Un esempio: quanto si risparmia comprando da un privato?

Immaginiamo di acquistare un appartamento da un privato per 200.000 euro, con una rendita catastale di 900 euro. Se l’acquirente può richiedere il sistema del prezzo-valore, la base imponibile non coincide necessariamente con il prezzo pattuito.

Per l’acquisto agevolato, il valore catastale è calcolato così: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro. Il 2% corrisponde a 2.079 euro. Aggiungendo le imposte ipotecaria e catastale, l’importo è di 2.179 euro.

Per un acquisto della stessa abitazione senza il beneficio, la base prezzo-valore ordinaria sarebbe invece 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro. Il 9% è 10.206 euro, a cui aggiungere 100 euro di imposte fisse: in totale 10.306 euro.

Il calcolo può cambiare in base alla rendita catastale, al regime dell’acquisto e alla situazione personale: prima del rogito chiedi sempre un prospetto dettagliato.

4. Quali requisiti servono per ottenere le agevolazioni?

La categoria catastale deve essere ammessa

Le agevolazioni possono riguardare abitazioni nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Sono invece escluse le categorie A/1, A/8 e A/9, relative ad abitazioni di particolare pregio e altre tipologie specificamente non agevolabili.

La residenza o l’attività devono avere il collegamento richiesto con il Comune

In generale, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente è residente, nel Comune in cui trasferirà la residenza entro 18 mesi dall’acquisto oppure nel Comune in cui svolge la propria attività. Esistono regole particolari per alcune situazioni, come il trasferimento all’estero per lavoro.

Un dettaglio spesso frainteso: per il requisito ordinario è sufficiente, di regola, trasferire la residenza nel Comune, non necessariamente proprio nell’appartamento acquistato. L’eventuale uso come abitazione principale può invece rilevare per altri benefici fiscali.

Le altre case possedute vanno valutate

Il possesso di altre abitazioni può impedire l’accesso al beneficio, ma la valutazione dipende anche da dove si trovano, dalla quota posseduta e da come sono state acquistate. Per esempio, ci sono differenze tra un immobile nel medesimo Comune e una casa acquistata in passato con agevolazioni prima casa. Non è corretto affermare che qualsiasi altra proprietà escluda sempre il bonus.

5. Ho già una prima casa: posso comprarne un’altra con il bonus?

In determinate condizioni sì. Chi possiede una casa precedentemente acquistata con il beneficio può accedere all’agevolazione sul nuovo acquisto, impegnandosi a vendere l’immobile preposseduto entro due anni dal nuovo atto, nel rispetto degli altri requisiti.

Il termine di due anni, introdotto dalla legge di Bilancio 2025, è diverso da quello dei 18 mesi per la residenza. Inoltre non va confuso con il caso in cui si vende una casa agevolata prima dei cinque anni: lì valgono altre regole e può essere richiesto il riacquisto entro un anno per evitare la decadenza.

Prima di firmare una proposta che presuppone la vendita di un altro immobile, verifica preventivamente con il notaio la tua situazione.

6. Cosa cambia per i giovani under 36 nel 2026?

Il vecchio bonus fiscale prima casa under 36, che prevedeva l’esenzione da alcune imposte e, in determinati acquisti soggetti a IVA, un credito d’imposta, era legato a periodi e condizioni specifici. Secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate, non costituisce un’esenzione fiscale generalizzata per tutti i nuovi rogiti del 2026.

Un giovane acquirente può comunque richiedere l’agevolazione ordinaria prima casa se ne rispetta i requisiti. Le eventuali misure di garanzia per ottenere il mutuo vanno invece controllate separatamente, anche con la banca.

7. Quali documenti preparare prima del rogito?

Per limitare ritardi e sorprese, prepara con anticipo una piccola checklist:

1. Documento d’identità e codice fiscale di chi acquista.
2. Informazioni sulle proprietà già possedute, comprese eventuali quote e precedenti agevolazioni utilizzate.
3. Dati catastali dell’immobile e documentazione fornita dal venditore.
4. Documenti su residenza e attività lavorativa, se necessari per verificare i requisiti.
5. Contratto preliminare, eventuali caparre e pagamenti già eseguiti.
6. Documentazione del mutuo, se l’acquisto è finanziato.
7. Dichiarazioni richieste dalla legge per ottenere i benefici prima casa, da rendere nell’atto.

È il notaio a valutare quali dichiarazioni e verifiche siano necessarie nel tuo caso concreto.

8. Quando si rischia di perdere il Bonus prima casa?

Il beneficio può decadere se le dichiarazioni rese in sede di acquisto non sono veritiere, se non vengono rispettati determinati termini o se si vende troppo presto senza soddisfare le condizioni di legge per evitare la decadenza.

In caso di perdita del beneficio possono essere recuperate le imposte non pagate, con interessi e sanzioni. La disciplina prevede inoltre casi particolari e possibilità di regolarizzazione da valutare tempestivamente con un professionista.

9. Come trovare la prima casa su Bilocale.it

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Domande frequenti sul Bonus prima casa 2026

Il Bonus prima casa 2026 spetta anche a chi ha più di 36 anni?

Sì. L’agevolazione fiscale ordinaria non prevede un limite generale di età: contano i requisiti previsti dalla disciplina.

Quanto si paga di imposta di registro?

Negli acquisti agevolati non soggetti a IVA l’aliquota è il 2%, con un minimo di 1.000 euro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.

Se compro una casa nuova da costruttore, pago sempre IVA al 4%?

No. L’IVA al 4% vale per gli acquisti soggetti a IVA quando ricorrono le condizioni prima casa. Non tutte le compravendite da impresa sono soggette a IVA.

Devo trasferire la residenza entro 18 mesi?

Se stai utilizzando il requisito del futuro trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile, di regola sì. Esistono condizioni alternative e casi particolari da verificare.

Se possiedo già un’abitazione devo rinunciare alle agevolazioni?

Non automaticamente. Dipende da Comune, titolo di possesso e precedenti agevolazioni. In determinati casi la vecchia prima casa agevolata può essere venduta entro due anni dall’acquisto della nuova.

Bonus prima casa e bonus under 36 sono la stessa cosa?

No. Il beneficio ordinario riduce le imposte d’acquisto; la precedente misura fiscale speciale under 36 aveva ulteriori vantaggi per atti compresi in un periodo definito e non va presentata come automaticamente attiva per ogni acquisto del 2026.

In conclusione

Il Bonus prima casa 2026 può far risparmiare migliaia di euro sulle imposte, ma bisogna verificare i requisiti prima di impegnarsi nell’acquisto. L’aliquota corretta, il valore imponibile e i termini da rispettare dipendono dalla situazione concreta.

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Fonti ufficiali e approfondimenti

• Agenzia delle Entrate – L’acquisto della casa: imposte e agevolazioni
• Consiglio Nazionale del Notariato – Immobili e bonus fiscali 2026
• Agenzia delle Entrate – Archivio agevolazioni prima casa under 36

Articolo informativo aggiornato al 13 novembre 2026. Le agevolazioni dipendono dal caso concreto e dalla normativa applicabile al momento dell’atto: questa guida non sostituisce una consulenza notarile o fiscale.