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Comprare casa è una delle decisioni economiche più importanti per una famiglia. Eppure, quando si trova un appartamento al prezzo di 180.000 euro, è facile concentrarsi soltanto sulla cifra dell’annuncio. In realtà, oltre al prezzo dell’immobile, bisogna considerare imposte, notaio, eventuale agenzia immobiliare e costi del mutuo.
Quanto denaro occorre quindi avere a disposizione nel 2026? Vediamolo con un esempio concreto, distinguendo le imposte stabilite dalla legge dalle spese variabili, che dipendono dai professionisti e dalla banca scelti.
In breve: nella simulazione di questo articolo, per acquistare una prima casa da 180.000 € da un privato, con un mutuo all’80% e la mediazione di un’agenzia al 3% più IVA, servirebbero circa 49.665 € di liquidità iniziale: 36.000 € di anticipo e 13.665 € di spese accessorie ipotizzate. Non è un preventivo: il risultato cambia in base alla rendita catastale, alle condizioni bancarie, alla parcella del notaio e agli accordi con l’agenzia.
1. Il prezzo dell’immobile è soltanto il punto di partenza
Supponiamo di trovare un appartamento a Bergamo in vendita a 180.000 €. Nell’esempio immaginiamo che:
- l’immobile venga acquistato da un privato, con i requisiti per le agevolazioni prima casa;
- la sua rendita catastale sia pari a 700 € (valore ipotetico, da verificare nella visura);
- l’acquirente sia una persona fisica che chieda al notaio l’applicazione del sistema prezzo-valore;
- la banca conceda un mutuo di 144.000 €, pari all’80% del prezzo, assumendo che il valore di perizia sia sufficiente;
- il restante 20%, pari a 36.000 €, sia versato dall’acquirente;
- l’acquisto avvenga tramite un’agenzia con provvigione ipotetica del 3% + IVA.
Queste ipotesi servono a fare un calcolo trasparente. Nella realtà, non tutti gli acquirenti ottengono le agevolazioni prima casa, non tutte le vendite sono esenti da IVA e non tutte le banche finanziano la stessa percentuale.
2. Imposte per l’acquisto della prima casa: il calcolo
Se acquisti da un privato e possiedi i requisiti «prima casa», le imposte principali sono generalmente:
- Imposta di registro: 2% della base imponibile, con un minimo di 1.000 €;
- Imposta ipotecaria: 50 €;
- Imposta catastale: 50 €.
Per gli acquisti abitativi che ne rispettano le condizioni, il sistema prezzo-valore permette di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale, non sul prezzo concordato. Occorre richiederne espressamente l’applicazione al notaio. Fonte: Agenzia delle Entrate.
Esempio con rendita catastale di 700 euro
Per un’abitazione acquistata con i benefici prima casa, il calcolo ipotetico è:
Valore catastale = 700 € × 1,05 × 110 = 80.850 €
Imposta di registro = 80.850 € × 2% = 1.617 €
La somma supera il minimo di 1.000 €: nell’esempio si applica quindi l’importo calcolato.
| Imposta | Importo |
|---|---|
| Registro (2% del valore catastale) | 1.617 € |
| Ipotecaria | 50 € |
| Catastale | 50 € |
| Totale imposte sull’acquisto | 1.717 € |
Attenzione: la rendita catastale indicata è soltanto un esempio. Una rendita diversa, la presenza di pertinenze o l’assenza dei requisiti prima casa possono modificare il conto. Il notaio verifica il regime corretto prima del rogito.
E se fosse una seconda casa?
Per lo stesso immobile e la stessa rendita catastale ipotizzata, acquistando da privato senza agevolazioni prima casa, il coefficiente catastale utilizzato nell’esempio diventerebbe 120 e l’imposta di registro ordinaria sarebbe del 9%:
- Valore catastale: 700 × 1,05 × 120 = 88.200 €;
- Imposta di registro: 88.200 × 9% = 7.938 €;
- Imposte ipotecaria e catastale: 100 € complessivi;
- Totale imposte: 8.038 €.
Solo per queste imposte, la differenza rispetto all’esempio prima casa sarebbe quindi di 6.321 €. Fonte: Agenzia delle Entrate, guida alle imposte sulla casa.
3. Quanto costa il notaio?
Il notaio segue gli atti della compravendita, i controlli di propria competenza e, se previsto, l’atto di mutuo con iscrizione dell’ipoteca. Non esiste un costo identico per tutti: la cifra dipende dall’attività richiesta, dalla complessità dell’operazione e dal preventivo del professionista.
Per la nostra simulazione ipotizziamo 3.500 € per onorari, IVA e spese notarili dei due atti, senza includere le imposte di acquisto e l’imposta sostitutiva sul mutuo, già conteggiate separatamente.
Prima di firmare, chiedi un preventivo scritto e dettagliato, verificando quali imposte, anticipazioni e spese sono comprese per non sommarle due volte.
4. Agenzia immobiliare: quanto incide la provvigione?
Se l’operazione prevede l’intervento di un’agenzia e matura il diritto alla provvigione, occorre considerare anche il compenso pattuito. Non esiste una percentuale nazionale obbligatoria del 3%: è una semplice ipotesi utilizzata per il calcolo.
Nell’esempio, applicando il 3% sul prezzo di 180.000 €:
- Provvigione imponibile: 180.000 × 3% = 5.400 €;
- IVA al 22% sulla provvigione: 1.188 €;
- Totale agenzia: 6.588 €.
Chiedi sempre in anticipo la percentuale o l’importo concordato, se sia incluso o escluso dall’IVA e quando il compenso diventi esigibile.
Se compri senza mediazione e nessuna provvigione è dovuta, questa voce non compare: mantenendo ferme tutte le altre ipotesi, il fabbisogno iniziale dell’esempio passerebbe da 49.665 € a 43.077 €.
5. Il mutuo: anticipo, istruttoria, perizia e imposte
In Italia molte banche finanziano normalmente fino all’80% del valore stimato dell’immobile, ma l’importo effettivamente concedibile dipende anche dal reddito, dagli impegni finanziari e dalla valutazione della banca. Fonte: Banca d’Italia.
Nel nostro caso, ipotizzando un finanziamento dell’80% del prezzo:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo della casa | 180.000 € |
| Mutuo ipotizzato (80%) | 144.000 € |
| Anticipo dell’acquirente (20%) | 36.000 € |
Oltre all’anticipo, mettiamo in conto alcuni costi iniziali puramente esemplificativi:
| Spesa collegata al mutuo | Importo ipotizzato |
|---|---|
| Istruttoria bancaria | 1.200 € |
| Perizia dell’immobile | 300 € |
| Imposta sostitutiva prima casa: 0,25% di 144.000 € | 360 € |
| Totale costi iniziali del mutuo qui considerati | 1.860 € |
L’imposta sostitutiva nella misura ordinaria per un mutuo bancario destinato all’acquisto agevolato della prima casa è pari allo 0,25% del finanziamento; per un finanziamento destinato a un acquisto senza tali agevolazioni può applicarsi l’aliquota del 2%, secondo il caso. Fonte: Banca d’Italia, guida al mutuo.
Restano da valutare eventuale polizza incendio e scoppio richiesta dalla banca, spese di incasso delle rate, altri servizi e costi di registrazione del preliminare. Non li abbiamo attribuiti a importi fissi perché dipendono dalla pratica.
Quanto sarebbe la rata mensile?
A titolo di esempio matematico — non come previsione dei tassi disponibili oggi — un mutuo di 144.000 €, con TAN fisso ipotetico del 3,00% e durata di 25 anni, avrebbe una rata di circa 682,86 € al mese, con piano di ammortamento alla francese, rate mensili costanti e senza considerare spese accessorie o assicurazioni.
Sulle 300 rate, l’esborso complessivo sarebbe di circa 204.859 €, dei quali circa 60.859 € di interessi. Con condizioni bancarie diverse il risultato cambia. Quando confronti due offerte, guarda soprattutto il TAEG e il documento informativo PIES, non soltanto il TAN.
6. Esempio completo: quanta liquidità serve per comprare una casa da 180.000 euro?
Ricapitoliamo tutte le ipotesi del nostro esempio: prima casa da privato, rendita catastale di 700 €, mutuo da 144.000 €, agenzia al 3% + IVA e notaio stimato in 3.500 €.
| Voce di spesa | Importo |
|---|---|
| Anticipo sul prezzo (20%) | 36.000 € |
| Imposte di acquisto | 1.717 € |
| Notaio (stima complessiva, escluse le imposte già indicate) | 3.500 € |
| Agenzia immobiliare (3% + IVA, se dovuta) | 6.588 € |
| Istruttoria mutuo (stima) | 1.200 € |
| Perizia bancaria (stima) | 300 € |
| Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%) | 360 € |
| Totale liquidità iniziale nell’esempio | 49.665 € |
I costi accessori, senza anticipo, sono 13.665 €. Il prezzo complessivo dell’immobile resta 180.000 €: i 36.000 € di anticipo sono parte di quel prezzo, non una spesa aggiuntiva.
Se invece guardiamo al costo dell’acquisto comprensivo del prezzo dell’immobile, ma esclusi interessi futuri del mutuo e altre spese non simulate, il totale è:
180.000 € + 13.665 € = 193.665 €.
La liquidità immediata indicata non coincide necessariamente con l’importo da consegnare tutto il giorno del rogito: alcune somme, per esempio caparra, provvigione o perizia, possono essere dovute in momenti precedenti. Caparra e acconti sul prezzo, quando correttamente imputati, non vanno sommati nuovamente al costo totale dell’immobile.
7. Quali spese vengono spesso dimenticate?
Anche una simulazione accurata può lasciare fuori costi che cambiano da casa a casa. Prima di fare una proposta considera:
- Preliminare e caparra: eventuali costi di registrazione, bolli e altre formalità; le imposte proporzionali già pagate sul preliminare possono essere scomputate secondo le regole applicabili.
- Polizza del mutuo: confronta coperture e condizioni, distinguendo quella richiesta dalla banca da eventuali polizze facoltative.
- Condominio: spese ordinarie, eventuali lavori straordinari deliberati e possibili arretrati, da chiarire prima dell’atto.
- Trasloco, allacci e utenze: costi pratici per iniziare ad abitare l’immobile.
- Arredi e lavori: anche piccoli interventi, elettrodomestici e tinteggiatura incidono sul budget.
- Fondo di emergenza: è prudente non impiegare tutti i risparmi nell’anticipo e nelle spese di acquisto.
8. Prima casa nel 2026: quali agevolazioni verificare?
Le agevolazioni fiscali prima casa consentono, quando spettano, di applicare aliquote ridotte rispetto all’acquisto ordinario. Occorre verificare i requisiti personali, la categoria catastale e le condizioni relative alla residenza e ad altri immobili posseduti. Non basta dichiarare che la casa sarà la propria abitazione.
Attenzione inoltre a una distinzione importante: il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap è uno strumento che può facilitare l’accesso al finanziamento per le categorie ammesse, non equivale a un’esenzione automatica dalle imposte di acquisto. L’accesso al Fondo e le condizioni del mutuo restano soggetti alle regole applicabili e alle verifiche della banca. Fonte: Consap.
Non dare per scontato che le vecchie esenzioni fiscali speciali per gli under 36 si applichino automaticamente a un rogito stipulato nel 2026: per il tuo caso concreto, chiedi sempre conferma al notaio sulla disciplina in vigore alla data dell’atto.
E se acquistassi da un costruttore?
Quando la vendita dell’impresa è soggetta a IVA, l’impostazione fiscale è diversa rispetto all’acquisto da privato. Per un acquisto con agevolazioni prima casa, l’IVA può essere del 4% del prezzo, cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 € ciascuna.
Per esempio, su 180.000 €: IVA 7.200 € + imposte fisse 600 € = 7.800 €, se ricorrono tutte le condizioni. Se la cessione dell’impresa è invece esente da IVA, possono trovare applicazione le regole dell’imposta di registro. Fonte: Agenzia delle Entrate.
9. Domande frequenti
Quanti soldi bisogna avere da parte per comprare casa da 180.000 €?
Nell’esempio sviluppato, con mutuo all’80%, mediazione al 3% + IVA e gli altri costi ipotizzati, 49.665 €. Non è una soglia valida per tutti: senza agenzia, con rendita catastale diversa o con condizioni bancarie differenti cambia anche la liquidità necessaria.
Le tasse si calcolano sempre sui 180.000 € del prezzo?
No. Per gli acquisti abitativi soggetti a imposta di registro, quando si può chiedere il prezzo-valore, le imposte proporzionali possono essere calcolate sul valore catastale. Se la vendita è soggetta a IVA, invece, la base imponibile è normalmente il prezzo di cessione.
Il notaio è incluso nelle imposte di acquisto?
No. Le imposte e la parcella del notaio sono voci diverse. Alcuni preventivi notarili riportano entrambi gli importi nel totale: per questo è essenziale leggere il dettaglio e non conteggiare due volte le stesse somme.
Il mutuo copre anche notaio e agenzia?
Non necessariamente. L’importo accordato dalla banca dipende dalla valutazione dell’immobile, dalle regole di finanziamento e dalla tua situazione. Prima di firmare una proposta, verifica quanta liquidità personale servirà per tutte le spese, non soltanto per l’anticipo.
10. Conclusione: pianifica il budget prima di scegliere casa
Un appartamento proposto a 180.000 € può richiedere un budget iniziale sensibilmente superiore al semplice anticipo. Il modo più sicuro di procedere è ottenere un preventivo notarile dettagliato, una simulazione di mutuo personalizzata e, se c’è un’agenzia, un accordo chiaro sulla provvigione.
Una volta definita la somma realmente disponibile, sarà più facile filtrare gli immobili adatti alle tue possibilità, senza sorprese all’ultimo momento.
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Fonti e aggiornamento
Articolo a cura della Redazione Bilocale.it — aggiornato al 23 ottobre 2026.
Fonti principali consultate: Agenzia delle Entrate – Acquisto prima casa, Agenzia delle Entrate – Imposte sull’acquisto, Banca d’Italia – Mutuo ipotecario, Consap – Fondo Prima Casa.
Nota: gli importi relativi a parcella notarile, provvigione, perizia e istruttoria sono ipotesi illustrative, non tariffe ufficiali né preventivi. Le condizioni fiscali e creditizie devono essere verificate con i professionisti prima dell’acquisto.
