{"id":878,"date":"2026-11-13T15:36:49","date_gmt":"2026-11-13T15:36:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bilocale.it\/news\/?p=878"},"modified":"2026-11-13T15:36:50","modified_gmt":"2026-11-13T15:36:50","slug":"affitto-con-riscatto-2026-come-funziona-costi-rischi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.bilocale.it\/news\/affitto-con-riscatto-2026-come-funziona-costi-rischi\/","title":{"rendered":"Affitto con riscatto 2026: come funziona, costi, vantaggi e rischi"},"content":{"rendered":"<p class=\"bilocale-lead\">Entrare subito in una casa e acquistarla soltanto dopo qualche anno: \u00e8 questa l&#8217;idea alla base dell&#8217;<strong>affitto con riscatto<\/strong>, conosciuto anche come <em>rent to buy<\/em>. \u00c8 una soluzione che pu\u00f2 interessare chi desidera comprare un immobile, ma non vuole o non pu\u00f2 arrivare immediatamente al rogito.<\/p>\n<p>Ma attenzione: <strong>non tutti gli affitti con promessa di vendita funzionano allo stesso modo<\/strong>. Quanto del canone mensile viene scalato dal prezzo? E se alla fine non compri, che cosa ti viene restituito? In questa guida vediamo le regole applicabili nel 2026, i principali rischi e un esempio concreto con cifre facili da capire.<\/p>\n<div style=\"background:#eef6fc;border-left:4px solid #f47720;padding:18px 20px;border-radius:9px;margin:22px 0\"><strong>In sintesi:<\/strong> nel rent to buy disciplinato dall&#8217;articolo 23 del D.L. 133\/2014 la casa viene concessa in uso subito; il contratto attribuisce al conduttore un <strong>diritto di acquisto<\/strong> entro un termine e specifica quanta parte dei canoni pagati viene imputata al prezzo. La propriet\u00e0 si trasferisce soltanto con il successivo atto di vendita.<\/div>\n<h2>1. Che cos&#8217;\u00e8 l&#8217;affitto con riscatto?<\/h2>\n<p>Con il rent to buy il proprietario, detto <em>concedente<\/em>, mette l&#8217;immobile a disposizione del futuro possibile acquirente, detto <em>conduttore<\/em>. Quest&#8217;ultimo paga ogni mese il canone pattuito e, entro il termine previsto, pu\u00f2 decidere se esercitare il diritto di comprare l&#8217;abitazione.<\/p>\n<p>La caratteristica pi\u00f9 importante \u00e8 la <strong>divisione del canone in due componenti<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Quota per l&#8217;utilizzo:<\/strong> remunera il fatto di abitare nell&#8217;immobile durante il periodo concordato.<\/li>\n<li><strong>Quota in conto prezzo:<\/strong> viene imputata al prezzo se il conduttore decide di acquistare, secondo le condizioni del contratto.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il contratto deve indicare chiaramente entrambe. Non \u00e8 corretto presumere che tutto ci\u00f2 che paghi ogni mese diventi automaticamente un anticipo sull&#8217;acquisto.<\/p>\n<h2>2. Un esempio pratico: casa da 220.000 euro<\/h2>\n<p>Immagina un appartamento con un prezzo concordato di <strong>220.000 \u20ac<\/strong> e un contratto di rent to buy di <strong>36 mesi<\/strong>. Supponiamo che il canone mensile sia di <strong>1.000 \u20ac<\/strong>, di cui 700 \u20ac per l&#8217;utilizzo della casa e 300 \u20ac destinati al prezzo.<\/p>\n<table style=\"width:100%;border-collapse:collapse;margin:20px 0;font-size:15px\">\n<thead>\n<tr style=\"background:#eaf3fa\">\n<th style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:left\">Voce<\/th>\n<th style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\">Importo ipotetico<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px\">Prezzo di acquisto concordato<\/td>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\"><strong>220.000 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px\">Canone mensile complessivo<\/td>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\">1.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px\">Quota mensile per l&#8217;utilizzo<\/td>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\">700 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px\">Quota mensile in conto prezzo<\/td>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\">300 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px\">Quota prezzo accumulata in 36 mesi<\/td>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\"><strong>10.800 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background:#fff2e7\">\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px\"><strong>Prezzo residuo, se acquisti<\/strong><\/td>\n<td style=\"border:1px solid #dce7ee;padding:12px;text-align:right\"><strong>209.200 \u20ac<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La quota di 700 \u20ac mensili destinata all&#8217;utilizzo vale, in tre anni, <strong>25.200 \u20ac<\/strong> e non viene automaticamente scalata dal prezzo. La quota di 300 \u20ac vale invece 10.800 \u20ac e, nell&#8217;esempio, riduce il saldo finale da 220.000 \u20ac a 209.200 \u20ac.<\/p>\n<div style=\"background:#fff3e8;border-radius:10px;padding:18px 20px;margin:18px 0\"><strong>Attenzione all&#8217;esempio:<\/strong> i numeri sono puramente illustrativi, non una quotazione di mercato n\u00e9 un modello contrattuale. Non comprendono eventuali somme iniziali, imposte, costi notarili, mediazione o mutuo. Le conseguenze della mancata compravendita dipendono anche dalle clausole previste dalla legge e concordate dalle parti.<\/div>\n<h2>3. Affitto con riscatto e affitto normale: le differenze<\/h2>\n<p>In un normale contratto di locazione paghi per usare la casa. Nel rent to buy disciplinato dalla legge, invece, hai anche una <strong>facolt\u00e0 di acquistare<\/strong> entro un termine stabilito, con un meccanismo di imputazione di parte dei canoni al prezzo.<\/p>\n<p>Non va confuso neppure con un <strong>preliminare di compravendita con consegna anticipata<\/strong>: gli schemi negoziali possono sembrare simili, ma hanno effetti e tutele differenti. Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di scegliere consapevolmente la struttura giuridica, soprattutto per il trattamento delle somme versate.<\/p>\n<h2>4. Il proprietario \u00e8 obbligato a vendere? L&#8217;inquilino \u00e8 obbligato a comprare?<\/h2>\n<p>Nel modello di rent to buy previsto dall&#8217;articolo 23, il proprietario assume l&#8217;obbligo di trasferire l&#8217;immobile se il conduttore esercita correttamente il diritto di acquisto secondo il contratto. <strong>Il conduttore, invece, pu\u00f2 decidere di non comprare<\/strong>: il passaggio di propriet\u00e0 non avviene da solo alla fine del periodo di utilizzo.<\/p>\n<p>\u00c8 essenziale distinguere questa scelta volontaria dall&#8217;<strong>inadempimento<\/strong>, per esempio dal mancato pagamento dei canoni. Le conseguenze economiche e giuridiche possono essere diverse.<\/p>\n<h2>5. Se alla fine non compri, perdi tutti i soldi?<\/h2>\n<p>Non esiste una risposta uguale per qualsiasi accordo chiamato \u201caffitto con riscatto\u201d. Nel modello disciplinato dall&#8217;articolo 23, le parti devono stabilire nel contratto quale quota dei canoni imputata al prezzo il concedente deve restituire se il diritto di acquisto non viene esercitato entro il termine.<\/p>\n<p><strong>Questo punto va letto prima della firma<\/strong>: non dare per scontato n\u00e9 il rimborso integrale n\u00e9 la perdita automatica di tutta la quota accantonata. Bisogna inoltre distinguere la mancata scelta di acquistare dall&#8217;eventuale risoluzione per inadempimento del conduttore, per la quale l&#8217;articolo 23 prevede regole specifiche.<\/p>\n<p>La parte del canone destinata al godimento, invece, remunera l&#8217;utilizzo dell&#8217;immobile e non \u00e8 normalmente un credito sul prezzo.<\/p>\n<h2>6. La trascrizione dal notaio: perch\u00e9 \u00e8 cos\u00ec importante<\/h2>\n<p>Il rent to buy disciplinato dal decreto prevede la <strong>trascrizione nei registri immobiliari<\/strong>. \u00c8 una tutela centrale: permette di rendere opponibile ai terzi il contratto e, nei limiti previsti, protegge il futuro acquisto da successive iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.<\/p>\n<p>La durata dell&#8217;effetto prenotativo pu\u00f2 estendersi per la durata del contratto, <strong>comunque non oltre dieci anni<\/strong>. Questo non significa che ogni rent to buy debba durare dieci anni: durata, prezzo, esercizio dell&#8217;opzione e tempistiche effettive vanno fissati nell&#8217;accordo.<\/p>\n<p>Prima di firmare, rivolgiti a un <strong>notaio<\/strong> per verificare propriet\u00e0, vincoli, ipoteche, regolarit\u00e0 dei documenti e corretto inquadramento dell&#8217;operazione.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\" style=\"margin:28px 0\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.bilocale.it\/news\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/calcolo-affitto-con-riscatto-1024x683.jpg\" class=\"attachment-large size-large\" alt=\"Consulente immobiliare che esamina al computer dati e valori di una casa prima di un acquisto\" loading=\"lazy\" \/><figcaption>Come valutare la sostenibilit\u00e0 del rent to buy<\/figcaption><\/figure>\n<h2>7. Quali spese e imposte bisogna considerare?<\/h2>\n<p>Oltre al canone, valuta le spese di formalizzazione del contratto, la trascrizione, le possibili spese notarili, gli oneri di manutenzione e condominio secondo la disciplina e gli accordi, nonch\u00e9 le imposte dovute.<\/p>\n<p>L&#8217;Agenzia delle Entrate, nella <strong>circolare n. 4\/E del 19 febbraio 2015<\/strong>, distingue la componente del canone relativa al godimento dell&#8217;immobile dalla parte pagata come anticipazione del prezzo: possono seguire trattamenti fiscali differenti. Per questo \u00e8 rischioso applicare automaticamente a tutto il canone le normali regole di un affitto.<\/p>\n<p>Al momento dell&#8217;eventuale rogito devono poi essere considerate le imposte del trasferimento e le possibili agevolazioni prima casa, <strong>se spettano<\/strong>. Chiedi un prospetto scritto dei costi e della fiscalit\u00e0 prima di aderire.<\/p>\n<h2>8. \u00c8 possibile chiedere un mutuo alla fine del periodo?<\/h2>\n<p>S\u00ec, il futuro acquirente pu\u00f2 valutare un mutuo per finanziare il saldo finale. Ma il rent to buy <strong>non garantisce la concessione del finanziamento<\/strong>: la banca esaminer\u00e0 reddito, debiti, valore dell&#8217;immobile, merito creditizio e documenti disponibili al momento della richiesta.<\/p>\n<p>Se conti sul mutuo, effettua una valutazione preliminare con largo anticipo. Nel contratto fai esaminare da un professionista i rischi connessi alla mancata erogazione del finanziamento e le eventuali condizioni di tutela.<\/p>\n<h2>9. Quando pu\u00f2 convenire a chi cerca casa?<\/h2>\n<p>Il rent to buy pu\u00f2 essere interessante se desideri <strong>abitare subito nell&#8217;immobile<\/strong> e prevedi di completare l&#8217;acquisto in un secondo momento, per esempio quando avrai consolidato la tua posizione economica. Potrebbe inoltre consentire di conoscere meglio il condominio, il quartiere e la casa prima del rogito.<\/p>\n<p>Per capire se \u00e8 conveniente, per\u00f2, non basta chiedersi se il canone \u00e8 sostenibile. Devi confrontare il <strong>prezzo finale fissato<\/strong> con altri immobili simili, la quota realmente imputata al prezzo e i rischi di non concludere l&#8217;operazione.<\/p>\n<h2>10. Vantaggi e rischi per il proprietario<\/h2>\n<p>Per il proprietario, questa formula pu\u00f2 ampliare la platea dei potenziali acquirenti e generare canoni durante il periodo di utilizzo. Dall&#8217;altro lato, l&#8217;immobile viene impegnato in un rapporto contrattuale articolato e possono emergere problemi in caso di inadempimento, restituzione dell&#8217;immobile o contenzioso.<\/p>\n<p>\u00c8 quindi fondamentale disciplinare con precisione i pagamenti, gli obblighi delle parti, le garanzie, la manutenzione e le procedure in caso di mancata conclusione dell&#8217;acquisto.<\/p>\n<h2>11. La checklist prima di firmare: 10 domande da fare<\/h2>\n<ol>\n<li>Qual \u00e8 il <strong>prezzo definitivo<\/strong> concordato per la casa?<\/li>\n<li>Quanto dura il contratto e fino a quando posso esercitare il diritto di acquisto?<\/li>\n<li>Quale parte del canone copre l&#8217;utilizzo e quale viene imputata al prezzo?<\/li>\n<li>Che cosa succede se <strong>decido di non acquistare<\/strong>?<\/li>\n<li>Che cosa succede se non riesco a pagare i canoni?<\/li>\n<li>Il contratto viene trascritto nei registri immobiliari?<\/li>\n<li>Ci sono ipoteche, pignoramenti, vincoli o irregolarit\u00e0 da risolvere?<\/li>\n<li>Chi paga manutenzione, spese condominiali e interventi straordinari?<\/li>\n<li>Posso ottenere un mutuo per il saldo residuo? Ho valutato alternative?<\/li>\n<li>Quanto spender\u00f2 in totale, includendo imposte e costi notarili?<\/li>\n<\/ol>\n<h2>12. Cercare casa oggi, anche se l&#8217;acquisto \u00e8 un progetto futuro<\/h2>\n<p>Che tu stia pensando a un acquisto immediato o voglia esplorare altre formule, il primo passo \u00e8 capire quali immobili rispondono al tuo budget e alle tue esigenze.<\/p>\n<p>Su <strong>Bilocale.it<\/strong> puoi confrontare annunci, filtrare per prezzo, superficie e locali e valutare le zone sulla mappa. Se hai esigenze precise, puoi utilizzare anche <a href=\"https:\/\/www.bilocale.it\/trova-casa\">Trova casa<\/a> per descrivere la soluzione desiderata.<\/p>\n<div style=\"background:#fff2e8;border:1px solid #f8dbbf;padding:21px;border-radius:12px;margin:24px 0\"><strong>Vuoi valutare le case disponibili?<\/strong><\/p>\n<p style=\"margin:10px 0 15px\">Inizia da annunci e prezzi reali: se ti interessa una formula di acquisto particolare, verifica direttamente con il venditore o l&#8217;agenzia la sua disponibilit\u00e0.<\/p>\n<p style=\"margin:0\"><a href=\"https:\/\/www.bilocale.it\/cerca\" style=\"background:#f47720;color:#fff;text-decoration:none;padding:11px 18px;border-radius:8px;display:inline-block;font-weight:bold\">Cerca casa su Bilocale.it<\/a><\/p>\n<\/div>\n<h2>Domande frequenti sull&#8217;affitto con riscatto<\/h2>\n<h3>L&#8217;affitto con riscatto \u00e8 legale nel 2026?<\/h3>\n<p>S\u00ec. Il modello di rent to buy \u00e8 disciplinato dall&#8217;articolo 23 del D.L. 133\/2014, convertito nella legge 164\/2014. Occorre per\u00f2 verificare che il contratto proposto abbia davvero queste caratteristiche.<\/p>\n<h3>Quanto del canone mensile va a ridurre il prezzo?<\/h3>\n<p>Non c&#8217;\u00e8 una percentuale uguale per tutti. Deve essere indicata nel contratto, separando la quota per l&#8217;utilizzo da quella in conto prezzo.<\/p>\n<h3>Alla fine sono obbligato a comprare?<\/h3>\n<p>Nel modello di rent to buy disciplinato dall&#8217;articolo 23, il conduttore ha un diritto di acquisto e non un obbligo automatico a comprare. Bisogna comunque leggere le specifiche clausole contrattuali.<\/p>\n<h3>Se non compro, mi restituiscono gli anticipi?<\/h3>\n<p>Il contratto deve definire la quota di canoni imputata al prezzo da restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto. La disciplina \u00e8 diversa in caso di inadempimento.<\/p>\n<h3>Posso chiedere il bonus prima casa quando acquisto?<\/h3>\n<p>Le agevolazioni ordinarie prima casa possono essere valutate al momento del trasferimento, se ricorrono i requisiti. Non spettano automaticamente per il solo fatto di aver firmato un rent to buy.<\/p>\n<h3>\u00c8 meglio del mutuo tradizionale?<\/h3>\n<p>Non necessariamente. Dipende da prezzo, canoni, costi, disponibilit\u00e0 di credito e rischi contrattuali. Confronta le alternative con un notaio e, se serve, con un consulente del credito.<\/p>\n<h2>In conclusione<\/h2>\n<p>L&#8217;affitto con riscatto pu\u00f2 essere un modo per <strong>entrare subito in una casa e rimandare la decisione di acquistarla<\/strong>. Ma il vantaggio esiste soltanto quando prezzo, durata, divisione dei canoni e conseguenze della mancata vendita sono scritti in modo chiaro.<\/p>\n<p>Prima di firmare confronta il prezzo con il mercato, valuta la sostenibilit\u00e0 economica e fai verificare la documentazione a un notaio. Una buona scelta immobiliare comincia dalla comprensione di ogni clausola.<\/p>\n<h2>Fonti e approfondimenti<\/h2>\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.notariato.it\/it\/casa\/il-rent-buy\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Consiglio Nazionale del Notariato \u2013 Il rent to buy<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/def.finanze.it\/DocTribFrontend\/getAttoNormativoDetail.do?ACTION=getArticolo&amp;codiceOrdinamento=0000000000000230000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000&amp;id=%7B60EABF65-D65B-4A29-9443-5D55DAF10B2F%7D\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">D.L. 133\/2014, articolo 23 \u2013 Testo normativo<\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/def.finanze.it\/DocTribFrontend\/getPrassiDetail.do?id=%7B303365C6-4266-48F6-8859-FA2D456F57B2%7D\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Agenzia delle Entrate \u2013 Circolare 4\/E del 19 febbraio 2015 sul trattamento fiscale<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p><small><em>Articolo informativo aggiornato a novembre 2026. Non sostituisce una consulenza legale, fiscale o notarile sul contratto specifico.<\/em><\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Affitto con riscatto: guida pratica al rent to buy nel 2026. 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