VoceDettaglioComuneVilladossola (VB)IndirizzoVia BarbieratoN.C.T. FoglioFoglio 22Mappale610Superficie totale terreno931 mqClassificazione (Zona B)Tessuti Edilizi Saturi Art. 3.2.2 per mq 1.000Classificazione (Zona C)Aree di Completamento Art. 3.2.4 per mq 931Confine NordStrada ComunaleConfine EstMappali 329, 412, 242, 240, 238Confine OvestMappale 628FormaRettangolare con appendiceStato attualeIncolto, sporadica vegetazioneAccessoSu strada comunale (Via Barbierato)Tecnico incaricatoGeom. Petrulli Armando VilladossolaData relazione25 Maggio 2021 Parametri UrbanisticiParametroValoreSuperficie fondiaria931 mqCapacità edificatoria (indice volumetrico)1 mc/mqVolume edificabile931 mc (931 mq 1 mc/mq)Superficie coperta massima (30%)652 mq (931 30%)Altezza massima edificioml 12,50Tipologia edificio previstoA schiera / Bifamiliare con garageN unità immobiliari2 unità abitative2.2 Calcolo Superficie Commerciale (337,84 mq)VoceMisuraCoefficienteRisultatoVani utili abitazione (con garage)130 mq 1 1,00130 mqGarage20 mq 1 1,0020 mqBalconi10 mq 0,33 0,333,30 mqArea scoperta781 mq 0,02 0,0215,62 mqTotale Sup. Comm. per unità168,92 mqTOTALE SUP. COMMERCIALE (2 unità)168,92 2337,84 mq3. VALORI DI MERCATO E STIMA EDIFICIO FINITOIndagine di mercato condotta presso operatori economici della zona (Verbania, Villadossola). Confronto con recenti vendite di immobili simili nel segmento residenziale (Market Comparison Approach M.C.A.).TipologiaValore UnitarioRiferimentoEdifici a bloccoEURO 1.500,00/mqValore medio zonaEdifici a schiera / bifamiliariEURO 1.500,00 1.800,00/mqFascia mercato localeValore adottato (ipotesi conservativa)EURO 1.500,00/mqBase di calcoloVALORE EDIFICIO A NUOVO FINITO (Vm): EURO 506.760,00 (337,84 mq EURO 1.500,00/mq)4. COSTI DI TRASFORMAZIONE (K) Formula Va = Vm KIl valore dell 'area edificabile si determina sottraendo al valore del fabbricato finito (Vm) i costi di trasformazione (K). Metodo analitico per la parte edificabile secondo prassi estimativa.#Voce di CostoCalcoloImporto1Costo relativo alla costruzione (cappotto termico, muratura, c.a., finiture standard)337,84 mq EURO 1.000,00EURO 337.840,002Costi spese tecnicheEURO 337.840 10%EURO 33.784,003Costi oneri per il rilascio del P.C. e oneri di urbanizzazione primaria e secondariaEURO 337.840 3,5%EURO 11.824,404Utile d 'impresa all 'attualitàEURO 337.840 20%EURO 67.568,005Bonifica terreno lavorazioni metallurgiche inquinanti (Geom. Petrulli)931 mq EURO 10,00EURO 9.310,00TOTALI COSTI DI TRASFORMAZIONE (K)Somma voci 1 5EURO 460.326,40 Nota Bonifica: Il terreno richiede intervento di bonifica da attività metallurgiche pregresse. Costo stimato EURO 9.310,00 (931 mq EURO 10,00/mq). Si consiglia perizia ambientale ARPA prima del rogito e inserimento di clausola sospensiva nel compromesso.5. VALORE DELL 'AREA EDIFICABILE (Va = Vm K)VoceImportoVm Valore Edificio a Nuovo FinitoEURO 506.760,00K Totale Costi di TrasformazioneEURO 460.326,40Va Valore Residuale Area Edificabile (Vm K) EURO 46.434,00Consiglio dell 'Agente: Il valore residuale dell 'area è contenuto poiché i costi di trasformazione (inclusa bonifica) assorbono la quasi totalità del valore del costruito. Il prezzo di vendita del terreno dovrà tenere conto degli oneri di urbanizzazione e della bonifica ambientale. Si raccomanda clausola sospensiva nel compromesso subordinata all 'esito della perizia ARPA.6. PARAMETRI TECNICI DELL 'EDIFICIO IPOTIZZATOParametroValoreAltezza edificioml 12,50Volume (mc edificio)mc 900 < mc 931Superficie coperta realizzatamq 652 (931 30%)Capacità edificatoriamc 931 pari a mc 1/mqTipologia costruttivaA schiera / BifamiliareN unità immobiliari2 unitàVani utili + accessori per unità130 mqGarage per unità20 mqBalconi per unità10 mq (ridotti al 33%)Superficie reale lorda per unità150 mq (2 piani fuori terra)Superficie complessiva 2 unità300 mq (150 2)7. RIFERIMENTI NORMATIVI E TUTELERiferimentoDettaglioTipo di FrazionamentoN. 2360.1/1997 del 14/08/1997Classamento da VariazioneProt. VB 0053646 del 11/06/2020Trasmissione dati AGEAD.L. n. 262 del 03/10/2006Strumento urbanisticoPRG Comune di VilladossolaMetodo di stima adottatoMarket Comparison Approach (M.C.A.) + Analitico Va = Vm KTutela acquirente accontiD.Lgs. 122/2005 Fideiussione bancaria/assicurativaPerizia ambientale consigliataVerifica ARPA bonifica attività metallurgiche pregresseCLASSE ENERGETICA: G